Nekilnojamojo turto vertinimas imant paskolą – į ką svarbu atsižvelgti?

Nusprendus imti būsto paskolą, dažniausiai reikia įvertinti įkeičiamą turtą ir nustatyti jo rinkos vertę. Imant paskolą iš kredito įstaigos, labai svarbus nekilnojamojo turto vertintojo vaidmuo, ypač renkantis senesnės statybos būstą. Su nekilnojamojo turto vertinimo pagrindiniais etapais, vertinimo metodais supažindins turto vertintoja ir bendrovės „Verslavita“ vadovė Gražina Garuolienė.

Kokiais atvejais atliekamas nekilnojamojo turto vertinimas?

Įprastai išorinis nekilnojamojo vertinimas atliekamas įvairiais atvejais (perkant ar parduodant turtą, deklaruojant, draudžiant, išnuomojant), tačiau bene dažniausiai pasitaikantis išorinio turto vertinimo tikslas – vertės nustatymas siekiant įkeisti vertinamą turtą kreditoriui.

„Nekilnojamojo turto vertinimas yra vienas svarbiausių etapų, padedantis sužinoti, ar nepermokėsite už perkamą būstą, ar kaina, kurios prašo pardavėjas, atitinka realią rinkos vertę. Perkant būstą su paskolą, reikia turėti būsto vertinimą, atitinkantį tam tikrus standartus ir atliktą kvalifikuotų turto vertintojų. Nekilnojamojo turto vertinimas parodo tikrąją turto vertę ir reikalingas kaip įsipareigojimo įvykdymo užtikrinimo priemonė suteikiant kreditą“, – tvirtina Šeimos kredito unijos vadovas Žygimantas Valys.

Įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ne visada prireikia išorinio vertinimo – gana dažnai kreditorius pats nustato kriterijus, kuriais atvejais reikia išorinio vertinimo, o kuriais kreditorius gali turto vertę nustatyti atlikdamas vidinį vertinimą, t. y., nedalyvaujant išoriniam turto vertintojui.

Kaip išsirinkti turto vertintoją?

Renkantis turto vertintoją, G. Garuolienė rekomenduoja atkreipti dėmesį, ar turto vertintojas, ar įmonė turi teisę verstis šia veikla. „Itin svarbu, ar pasirinkta įmonė, ar turto vertintojas įrašytas į Išorės turto arba verslo vertinimo veikla turinčių teisę verstis asmenų sąrašą. Taip pat svarbu, kokią kvalifikaciją turi vertintojas. Galimos šios kvalifikacijos rūšys: nekilnojamojo turto vertintojo, kilnojamojo turto vertintojo, verslo vertintojo, nekilnojamojo turto vertintojo asistento, kilnojamojo turto vertintojo asistento ir verslo vertintojo asistento kvalifikacija“, – vardija pašnekovė.

Renkantis turto vertintoją, Gražina pataria pasiteirauti, kokiame regione atlieka vertinimus, ar turi patirties bei žinių apie to regiono nekilnojamojo turto rinką ir tendencijas. „Prieš užsisakant turto vertinimą, pirmiausia rekomenduočiau pasikonsultuoti apie galimą vertę/kainą ir tik tada užsisakyti pilną vertinimo ataskaitą. Vertinant kilnojamąjį turtą, būtina paklausti vertintojo, ar jis tokį turtą jau vertino anksčiau ir turi patirties. Tai labai liečia specializuotą turtą“, – tvirtina turto vertintoja G. Garuolienė.

Turto vertinimo etapai

Turto vertinimo trukmė priklauso ne tik nuo vertinamo turto pobūdžio, tačiau ir nuo vertinimo tikslo bei sudėtingumo. Dažniausiai turto vertinimas trunka apie 2-3 darbo dienas. Prieš pradėdami turto vertinimą, turėtumėte susipažinti su pagrindiniais turto vertinimo etapais.

Turto vertintoja Gražina Garuolienė akcentuoja, kad prieš pradedant turto vertinimą, pirmiausia reikėtų susipažinti su turto vertinimo etapais. „Turto vertinimas pradedamas pokalbiu su užsakovu. Vėliau renkami ir tikrinami dokumentai apie vertinamą objektą. Po šio etapo sudaroma sutartis ir pradedama vertinamo turto apžiūra. Įvertinus turtą, specialistai paruošia turto vertinimo ataskaitą, kurią pateikia užsakovui“, – turto vertinimo etapus išskiria G. Garuolienė.

Nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vertinimo skirtumai

Kalbėdama apie turto vertinimą, G. Garuolienė išskiria esminius nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vertinimo skirtumus. Tiek nekilnojamojo, tiek kilnojamojo turto vertinimo metodai tie patys, tačiau kilnojamasis turtas greičiau nusidėvi nei nekilnojamasis turtas. „Nekilnojamojo turto vertė nepriklauso nuo jo amžiaus, šio turto vertė priklauso nuo vietos. Kilnojamojo turto vertė mažai priklauso nuo vietos, nes jo vertei didžiausią įtaką turi gamybos metai, išskyrus senovinius gaminius ar antikvarinius daiktus“, – pasakoja turto vertintoja.

Reikėtų atkreipti dėmesį, kad nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas yra skirtingo vertinimo objektai. Vertinimo metodų parinkimas priklauso nuo to, koks turtas – specializuotas ar ne. Gražina pasakoja, kad kartais nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas būna tarpusavyje susiję, sudaro visumą, o juos atskyrus, vertės labai skiriasi. Kiekvienu vertinimo atveju dėl turto vertinimo metodų reikia konsultuotis su vertintoju. Dažniausiai naudojamas lyginamasis vertinimo metodas.

Turto vertinimo procesas

Neretai žmonės klausia, kaip vyksta turto vertinimo procesas. Gražina dalijasi patirtimi ir pasakoja, kad pirmiausia apžiūrimas turtas, o vėliau analizuojami gauti dokumentai. Kadangi dažniausiai naudojamas lyginamasis vertinimo metodas, pašnekovė aptaria būtent šio metodo vertinimo darbų eigą.

„Visų pirma, surenkama informacija apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas. Tada įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, dydžio, privažiavimo, būklės, parkavimosi galimybės, inžinerinės infrastruktūros ir kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu. Vėliau analizuojama vietos – rajono nekilnojamojo turto rinkos padėtis, kainų lygiai bei dinamika“, – teigia turto vertintoja G. Garuolienė.

Tęsdama pasakojimą apie turto vertinimą, Gražina pabrėžia, kad, atrinkęs tinkamus lyginamuosius sandorius, turto vertintojas pasižymi visas skirtingas vertinamo ir palyginamųjų objektų savybes ir, atlikęs turto sandorių kainų pataisas, apskaičiuoja koreguotą vertinamo objekto vertę, kiekvieno lyginamojo sandorio pagrindu.

Kiti metodai ir jų eiga, pasak G. Garuolienės, gali būti labai įvairūs, priklausomai nuo objekto vietos, paskirties, alternatyvaus panaudojimo galimybių, vertinimo tikslo. Geriausiai tai aptarti su vertintoju ir pasirašyti prie sutarties techninę užduotį.

Pasitaikančios klaidos

Turto vertintoja G. Garuolienė pastebi kartais praktikoje pasitaikančių klaidų. Jos nuomone, kartais užsakovai neišsiaiškina, ar vertintojas gali, žino, moka ir turi pakankamai žinių įvertinti jų norimą objektą. „ Profesionalūs ir kvalifikuoti vertintojai nevertina turto, jei tam neturi žinių. Svarbu paminėti, kad turto vertintojai specializuojasi pagal turto grupes. Ypač atidžiai reikia rinktis vertintoją, jei vertinate specializuotą turtą“, – pataria G. Garuolienė.